Taxe Foncière Résidence Secondaire Inoccupée : Que Risquez-vous ?

Votre résidence secondaire est vide une partie de l’année à cause de travaux, d’une mise en location difficile ou d’une vente qui tarde ? Vous vous demandez si vous devez quand même payer la taxe foncière ? Est-il possible d’obtenir une exonération pour un logement inoccupé ?

La réponse est oui, en principe vous devez payer. Mais il existe une exception importante. Cet article vous explique clairement si vous pouvez obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour votre résidence secondaire inoccupée et comment le demander en 2025.

Le principe : la taxe foncière est due, même pour un logement vacant

La règle de base pour les impôts locaux est simple : c’est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui compte. Si vous êtes propriétaire d’un bien à cette date, vous devez payer la taxe foncière pour l’année entière, que le logement soit occupé ou non.

Ce principe dit « de l’annualité » signifie que l’administration fiscale ne tient pas compte des changements qui surviennent en cours d’année. Même si votre résidence secondaire est vide pendant 11 mois, la taxe reste due intégralement. Heureusement, la loi prévoit des cas précis où un remboursement partiel est possible.

L’exception : le dégrèvement pour vacance involontaire

Même si la taxe est due, vous pouvez demander un remboursement partiel, appelé « dégrèvement », si votre logement est resté vide. Attention, cette vacance doit être totalement indépendante de votre volonté. Pour être éligible, vous devez respecter 3 conditions cumulatives, c’est-à-dire toutes en même temps.

• La vacance doit être indépendante de votre volonté.
• Elle doit durer au moins 3 mois consécutifs.
• Elle doit affecter la totalité du bien (ou une partie qui peut être louée séparément).

Ces règles sont définies par l’article 1389 du Code Général des Impôts (CGI). Le point le plus important est de prouver que la vacance est une situation subie et non un choix personnel. Par exemple, si vous ne trouvez pas de locataire malgré des annonces au prix du marché ou si des travaux majeurs rendent le bien inhabitable, la vacance est involontaire. En revanche, si vous gardez le logement vide pour en profiter occasionnellement, le dégrèvement sera refusé.

Comment demander le dégrèvement : la procédure étape par étape

Si vous remplissez les 3 conditions, vous devez faire une demande formelle auprès de l’administration fiscale. C’est ce qu’on appelle une procédure de réclamation. La démarche est gratuite et ne nécessite pas d’avocat.

Quand faire la demande ?

Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la vacance pour envoyer votre réclamation. Par exemple, pour une vacance survenue en 2024, vous avez jusqu’au 31 décembre 2025 pour faire votre demande.

Où et comment déposer votre réclamation ?

La demande doit être adressée au Centre des Finances Publiques dont dépend votre résidence secondaire. Vous avez plusieurs options pour la transmettre :

• En ligne : C’est la méthode la plus simple. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr, allez dans la rubrique « Messagerie sécurisée », puis « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » et sélectionnez la taxe foncière concernée.
• Par courrier : Vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
• Au guichet : Vous pouvez aussi vous déplacer pour déposer une réclamation directement.

Dans tous les cas, vous devrez joindre tous les justificatifs solides prouvant la vacance involontaire : copies des annonces de location, mandats d’agences immobilières, attestations de l’agence prouvant l’absence de candidats, devis de travaux, etc.

Attention à la confusion : Taxe Foncière, Taxe d’Habitation et TLV

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en 2023, la fiscalité des résidences secondaires est devenue plus confuse. Beaucoup de propriétaires mélangent la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe sur les logements vacants (TLV). Il est important de ne pas confondre ces trois impôts car leurs règles sont très différentes.

La nouvelle obligation de déclaration d’occupation des biens immobiliers a ajouté à cette confusion. Voici un tableau simple pour y voir plus clair.

Le point clé à retenir est que la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ne concerne pas les résidences secondaires. Elle s’applique uniquement aux logements vides et non meublés situés en zone tendue. Une résidence secondaire étant par définition meublée, elle n’est pas soumise à la TLV.

Exemple concret de calcul du dégrèvement

Le calcul du dégrèvement se fait au prorata de la durée de la vacance, en douzièmes. Chaque mois complet de vacance donne droit à un remboursement de 1/12ème de la taxe annuelle.

FAQ – Taxe foncière et résidence secondaire vacante

Quels documents fournir pour prouver une vacance involontaire ?

Plus vous avez de preuves, mieux c’est. Pensez à rassembler :

• Mandat de location confié à une agence immobilière.
• Copies des annonces publiées (sites web, journaux).
• Attestation de l’agence certifiant que le bien n’a pas trouvé preneur.
• Factures d’énergie (eau, électricité) montrant une consommation nulle ou très faible.
• Devis ou factures de travaux importants rendant le logement inhabitable.

Le dégrèvement s’applique-t-il aussi à la taxe sur les ordures ménagères (TEOM) ?

Oui. La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est une taxe annexe à la taxe foncière. Si vous obtenez un dégrèvement pour la taxe foncière, vous obtiendrez automatiquement le dégrèvement de la TEOM pour la même durée.

Que se passe-t-il si je ne fais pas la déclaration d’occupation de mon bien ?

La déclaration d’occupation est obligatoire pour tous les propriétaires, y compris pour les résidences secondaires. En cas d’oubli, d’erreur ou d’omission, vous risquez une amende forfaitaire de 150 € par local non déclaré. Il est donc essentiel de la mettre à jour chaque année si la situation de votre bien a changé.

Ma résidence secondaire est inhabitable, suis-je exonéré ?

Si le logement est inhabitable pour une raison indépendante de votre volonté (dégât des eaux majeur, incendie, arrêté de péril), cela constitue un motif valable pour demander le dégrèvement de taxe foncière. Vous devrez fournir des preuves solides comme un rapport d’expert ou un arrêté municipal.